Все записи автора admin

Типовой проект vs индивидуальный

Мы знаем, какие степени детализации существуют, теперь, где же взять проект?

Типовой проект в Чехии (typovy projekt).

В Чехии существует огромное количество фирм, которые предлагают так называемые типовые проекты. Т.е. один раз созданы и потом продаются их копии всем желающим.
Выгоды таких проектов:

  • Прежде всего, цена: 15 000 – 60 000 крон.
  • Быстрота – заказал и получил.
  • Приличное качество — проверено временем. Это спорный пункт, тем не менее, такой проект, скорее всего, построен несколько раз и возможно проблемы были доработаны и учтены.
  • Довольно большой выбор, можно получить хорошее представление.
  • Часть изменений, типа изменить расположение двери, окна, убрать не несущую стену можно делать в процессе строительства (это касается любых проектов, не только типовых).

Минусы:

  • Такие проекты, как правило, сильно ориентированы на получение максимальной жилой площади с минимальными затратами, при этом страдает удобство, например используют малюсенькие коридоры.
  • Если захочется, а вам, скорее всего, захочется, что-либо поменять (серьезнее, чем окно), нужно опять таки делать доработку проекта, которая тоже стоит денег. Если вам захочется поменять много чего, то доработка теряет экономический смысл.
  • Типовой проект нужно еще приспосабливать к конкретному участку (osazeni na pozemek), что стоит порядка 15 000 – 25 000 крон.
  • Типовым проект называется потому, что его копии продаются всем желающим, т.е. теоретически у вашего соседа может быть точно такой же дом, что не всем может понравиться.
  • На сайтах компаний, продающих проекты, приведены примерные цены строительства дома на ключ. Нужно однако иметь в виду, что цены посчитаны по самым минимальным расценкам, с использованием дешевых материалов, обычно без учета трубы и камина, со слабой теплоизоляцией. Достигнуть приведенной цены в реальности практически невозможно.

Советы: проверьте, какой именно степени детализации проект вы получаете. Некоторые фирмы предлагают за стандартную цену только простой проект в 3-х экземплярах. Если посчитать на примере, то выходит: проект 25000 + подробный проект 20 000 + подгонка к участку 20 000 = 65 000 крон.

Фирм предлагающих типовые проекты очень много, приведу ссылки на самые известные и крупные из них:
www.gservis.cz, www.euroline.cz, www.archipelag.cz, www.dumprojekt.cz

Кроме приведенных выше фирм, существует ряд фирм, которые занимаются производством и строительством домов под ключ из различных «новых» технологий: типа деревянные панели – «сэндвич», бетонные панели и пр. Все они предлагают свои типовые проекты под свои конкретные дома, часто и бесплатно. Подробнее о таких в фирмах в статье: Обзор строительных технологий в Чехии.

Индивидуальный проект в Чехии (individulani projekt)

Индивидуальный проект означает, что архитектор с официальной лицензией создаст по вашим требованиям и с учетом особенностей вашего участка создаст проект. Такой проект обычно делается в 2 или 3 фазы. Сначала предпроектный план, по которому можно решить нравится или нет, продолжать ли работу с этим архитектором или искать иного. Вторая фаза, если вы довольны результатом, ваш архитектор в кооперации с другими специалистами создают проект для разрешения на строительство. Третья фаза (не обязательная) создание подробного проекта. При этом можно вторую и третью фазы объединить в одну.

Из очевидных плюсов можно назвать:

  • Вы заказчик и вы диктуете условия, как будет дом выглядеть, какая у дома будет планировка, из чего будет построен, как отделан.
  • Дом сразу проектируется под конкретный участок, поэтому проект уже не нужно приспосабливать (osazeni na pozemek).
  • Вы получаете эксклюзивный проект, не похожий на остальных (обычно :)).
  • Возможность того, что архитектор будет проводить авторский контроль над процессом строительства, как правило, за отдельные деньги (500 – 1000 крон в час либо по договоренности).

Из минусов:

  • Во-первых, цена. Начинается от 100 000 крон и выше, причем выше может быть очень сильно.
  • Более длительные сроки. Зависит от самого архитектора и вашей подготовленности, желания и времени. Как правило, от двух и более месяцев.
  • Риск оттого, что качество и проработанность проекта, сильно зависят от опыта архитектора.
  • Финансовый риск, также зависит от опыта архитектора, вы точно не знаете о том, во же сколько вам обойдется дом.

Советы:

  • обязательно продумайте и запишите ваши требования, это ускорит и упростит работу над проектом
  • сделайте мини тендер по выбору архитектора, т.е. пошлите запрос в 5 -10 фирм
  • выбирайте архитектора, который находится (живет или офис) относительно недалеко от места вашего жительства или будущего строительства, это упростит согласовательные встречи, а также авторский дозор за строительством
  • подпишите договор о разработке проекта, причем разбейте его на несколько этапов в зависимости от того, насколько подробный проект вы будете делать. Например: отдельный договор на предпроектный план (projektova studie), отдельный на создание проекта (или нескольких его фаз). Это поможет подстегнуть архитектора к тому, чтобы не протягивал сроки, так как можно оценить отдельные этапы работы над проектом отдельно и всегда есть возможно продолжать работу с другим архитектором.

Поиск подходящего архитектора это вопрос довольно сложный, я искал при помощи чешского поисковика www.seznam.cz – ключевые слова architekti, projektanti.
Также хорошим подспорьем является сайт http://www.arch.cz/ где есть довольно большой список архитекторов с примерами работ, контактами и информацией о местоположении.

Какие бывают виды проектов в Чехии

Участок есть, теперь нужно решить, что именно строить. Для этого нужен проект. Проект может быть разной степени детализации. В Чехии существует несколько видов проектной документации для частных загородных домов, хотя они не определены четко законом.

Предпроектный план (Projektova studie). Включает в себя предложение по внешнему виду дома, как правило, схематичные рисунки (pohled) с четырех сторон, планировка внутренних помещений, включая площадь каждого помещения, окон, дверей. Разрез дома в масштабе 1:100 (Rez domem v meritku 1:100). Дополнительно можно заказать 3D модель экстерьера.
Как правило, служит инвестору для точного представления о доме. С ним также можно получить предварительную договоренность в органе, выдающем разрешение на строительство о том, что дом соответствует местным требованиям.

Проект для разрешения на строительство (stavebni povoleni) и изменение решения о застройке (uzemni rozhodnuti). Тут нужно различать решение о застройке принимается местным органом самоуправления конкретного населенного пункта на какую-то область. Например, деревня решила, что мы хотим расшириться, и для этого сельскохозяйственное поле разделим на отдельные участки под строительство, это утверждается во всех органах. Без такого решения строить вообще нельзя. Но даже с таким решением, позже еще нужно решение о конкретном участке. Заявление, как правило, подается одновременно с заявлением о разрешении на строительство.
Такой проект, в отличие от предпроектного плана, уже содержит расчеты статики, архитектурную часть с расчетами, часть всех инфраструктур: электричество, вода, канализация, отопление, часть пожарные нормы, часть громоотвода. А также часть проекта, которая отвечает за завязку на конкретный участок. Т.е. точное размещение, присоединение ко всем сетям.
Орган по выдачи разрешений, требует 3 копии такого проекта.
Такой проект может быть достаточен и для строительства, однако здесь возникает риск того, что строительная фирма имеет слишком развязанные руки и всегда сослаться на то, что, мол, этого нет в проекте и это за отдельные деньги.

Третий вариант, это подробный проект для строительства (provadeci projekt), включает в себя все, что есть в предыдущих проектах и дальше. Содержит более подробные чертежи 1:50 или даже 1:25. Содержит подробный список всех материалов, их размеры и количества. Содержит подробное описание шаг за шагом, всех этапов строительства.
Такой проект можно также подать в Орган по выдачи разрешений на строительство. С ним можно строить и самому, не имея большого опыта. Кроме того список всех материалов и работ позволит сделать более качественный тендер по выбору строительной(х) фирм.

Как правило, для строительства потребуется 5 копий проекта, 3 для разрешения остальное для поисков строительной фирмы.

Более подробные советы при выборе участка

Уже после того как мы купили участок земли под Прагой, начали задумываться над проектом дома и начали делать конкретные шаги в этом направлении оказалось, что наши критерии были слишком поверхностны.
Кроме основных критериев, типа месторасположения и прочего (описанных выше) нужно внимательно рассмотреть сам участок.

Итак, чтобы я сделал по-другому теперь, перед подписанием договора:
Проверить в органе, который дает разрешение на строительство (stavebni urad) можно ли на конкретном участке строить то, что вы хотите. Т.е. есть ли на этот участок решение о том, что он строительный (uzemni rozhodnuti).
Цена вопроса: Бесплатно.

Взять в том же органе список всех архитектурных ограничений. У нас на участке такие: можно застроить максимально 30% от площади участка, дом полноценный первый этаж и жилой этаж под крышей, т.е. 2 полноценных этажа а сверху крышу уже нельзя, крыша с углом склона 35 – 45 градусов, покрыта только черепицей (можно керамической или бетонной).
Цена вопроса: Бесплатно.

Обратите внимание на ориентацию сторон света к входу на участок со стороны дороги. Оказывается, идеальным является север или восток, либо их сочетание. Дело в том, что наружная сторона дома, т.е. та, которая смотрит на дорогу, обычно содержит минимум окон, чтобы оградить вашу личную жизнь от любопытных глаз. Т.е. ваша терраса обычно выходит на заднюю часть дома. Кроме того, зимой вам захочется видеть как можно больше солнечного света, при этом чаще всего вы находитесь в гостиной или кухне, которые вы хотите спрятать от любопытных глаз с внешней стороны. И для отопления лишнее тепло от солнца, попадающее через окна не помешает. Худшим с этой точки зрения является вход с юго-запада, так как самая солнечная сторона выходит на улицу. Конечно, это не критично и не смертельно, но при поисках типового проекта оказалось, что 90% из них приспособлены под вход с севера или востока.
Цена вопроса: трудно определить.

Форма участка желательна прямоугольная с 4 углами или точками излома. Например, у нас, их 7. 3 спереди и 4 сзади. Это скажется при строительстве забора, его тоже придется изламывать либо отступать, чтобы была прямая линия.
Желательно, чтобы участок был на равнине без склона. Так проще найти проект и гораздо меньше, читай дешевле, земляных работ по выравниванию.
Земля должна быть естественно плотной, а не навезенной недавно (и такое бывает). Так как придется делать более глубокий фундамент.
Цена вопроса: пока не подсчитал.

Сам участок желательно чтобы имел официальный план (geometricky plan) в котором обозначены все точки излома вашего и соседних участков и чтобы эти точки были физически обозначены на участке в виде специальных колышков. Если этого нет, то потом придется отдельно за это платить.
Цена вопроса: 10 000 – 20 000 крон.

Далее инженерные сети. Если они на выбранном участке заведены, как правило, электричество и газ в построенном «шкафу» а водопровод и канализация закопаны под землей, так вот, чтобы все эти сети были нанесены на официальный план с точными координатами. Это упростит в будущем адаптацию проекта под ваш участок (osazeni na pozemek). На сегодня хорошим стандартом считается, что вы получаете полный комплект документов планов на участок в бумажном и цифровом виде (.pdf и .dwg файлы). Это опять же упростит жизнь в будущем. Также попробуйте потребовать от продавца документацию по самим сетям, т.е. мощность/диаметр электропроводки, диаметры труб, условия подключения, можно ли дождевую воду сливать в канализацию или нет.
Цена вопроса: 5000 – 10 000 крон за измерения и внесение в план (не за строительство сетей).

Если покупаете участок в процессе постройки сетей, дороги, уличного освещения, обязательно найдите проект и того, кто это делает. Дело в том, что может запросто произойти, что вы захотите въезд с одной стороны, а по проекту он с другой – придется приспосабливать бордюр. Либо столб освещения окажется посредине ваших запланированных ворот.
Цена вопроса: пока не знаю, но не копейки.

Делались ли радоновые исследования (radonovy pruzkum) на предмет концентрации газа радон именно на ваш участок или нет. Если нет, то придется самим, если да, то требуйте официальный протокол, потом потребуется при получении разрешения на строительство.
Цена вопроса: 2500 – 7000 крон, как найдете.

Делались ли гидрогеологические исследования, т.е. состав почвы и близость грунтовых вод. Это не требует закон, но это важно для правильного проекта. Например, если почва илистая, то нужно делать более глубокий (дорогой) фундамент, так как точка незамерзания будет, например, на глубине 120 см а не 80 см. В зависимости от близости грунтовых вод нужна дополнительная гидроизоляция.
Цена вопроса: 18 000 – 45 000 крон, как найдете.

Многие из этих вещей решаются дополнительно и за дополнительные деньги.
Если вы покупаете участок со всеми сетями на ключ, естественно цена будет выше. Но тут вопрос хотите ли вы возиться сами и с этим или нет.

И главное, если участок не является строительным, т.е. на область, в которой он находится, не выдано решение о застройке (uzemni rozhodnuti), то это может стать неразрешимой проблемой, так что лучше все перепроверить.

Как мы выбирали участок

Итак, концептуальное решение принято — строим новый дом за Прагой, начинаем поиск участка.

Не имея опыта, мы решили, что для начала определим для себя критерии:

  • Максимальное расстояние до границы с Прагой +/- 5 км.
  • Примерный район, т.е. с какой стороны от Праги.
  • Относительная близость (не ближе 500 м) от хорошей дороги ведущей в Прагу
  • Наличие общественного транспорта и его разнообразность
  • Наличие общественной инфраструктуры, детский сад, школа, магазин, ресторан, почта, больница и прочее.
  •  Наличие технической инфраструктуры. То есть инженерных сетей: водопровод, канализация, газ, электричество, телефон, Интернет.
  • Личные причины, типа близость к работе, близость к каким-то объектам, например аэропорту.
  • Окружающая застройка, т.е. поселок-сателлит или деревенька с историей и корнями.
  • Ну и субъективные причины, например, нравиться мне тут или неуютное чувство.

Теперь попробуйте расставить приоритеты у каждого критерия. Т.е. решите, что для вас более, а что менее важно. Конечно, нужно понимать, что идеалы существуют только в мыслях и реальность будет другой, тем не менее, это поможет когда настанет вопрос выбора.

Ну и вперед в поиск. Начали мы на чешских реэлторских сайтах посредниках:
www.reality.cz, www.sreality.cz и прочие.
Натолкнулись на неприятный факт, многое из написанного не отвечает реальности. Нужно все проверять и перепроверять. Многие участки предлагаются одновременно несколькими агентствами, и цена порой отличается серьезно.
В итоге мы нашли подходящую деревеньку под Прагой, недалеко от аэропорта, но так как подходящих предложений в ней мы не нашли, пришли к местному мэру (starosta) и спросили, не знает ли о ком-то, кто продает участок. Оказалось, что таки да. Связались с хозяином, договорились на просмотре.
В итоге мы предварительно договорились на цене и условиях.

Так как перед этим мы потратили пару месяцев в поиске, хотелось уже определиться на чем-нибудь, кроме того, так как место нам очень понравилось, мы начали проявлять нетерпение, что в итоге вызвало повышение цены.
Отсюда вывод, наверное, известный всем искушенным – делайте вид, что вам это безразлично.
Тем не менее, итог, составили договор и успешно провели все шаги.

Решение о строительстве дома

Добрый день, так как вопрос о жилище, пожалуй, один из самых важных в жизни, то человек обычно тратит много времени, энергии и нервов для его решения. Так случилось и со мной.
Поэтому я решил создать сайт/блог в котором постараюсь подробно делиться опытом и набитыми шишками. Надеюсь, что это кому-нибудь поможет избежать излишних ошибок.

Я прожил несколько лет в Чехии и в частности в Праге и особо не задумывался о том, где и как жить, живи, как хочешь или как можешь себе позволить. Но теперь у меня появилась семья и маленький человечек, образ жизни кардинально поменялся. Ответственность за будущее семьи сильно меняет приоритеты, и, естественно вопрос о собственном очаге стал более актуальным.
Потратив кучу времени на изучение предложений по квартирам в Праге, однако  пришел к выводу: «то, что хочется, стоит слишком дорого и что за те же или даже меньшие деньги можно купить или построить дом за Прагой». При этом нужно понимать, что Прага это относительно небольшой город и из пригорода до центра расстояния всего 15 – 20 км. Кроме того, имея дом с участком, ваш ребенок там может спокойно играть, а вы не бояться, что тот поранится о неизвестный предмет или влезет в «продукцию» собачей жизнедеятельности. Кроме того, тишина и чистый воздух также улучшают качество жизни. Конечно первая мысль была найти участок в пределах Праги, но во-первых их очень мало а во-вторых цена от 7000 крон за м2 и выше (280 евро, март 2008) сразу вернула все размышления на землю.

Итак, положительные моменты есть:

  • За стоимость квартиры в Праге можно приобрести участок и построить дом в пригороде, при этом гораздо большей полезной площади
  • Чистый воздух и тишина
  • Безопасность для ребенка
  • Можно построить камин, сауну, что также добавляет к качеству жизни
  • Нет проблем с парковкой машин как ваших, так и ваших гостей

А как же отрицательные? Их тоже есть:

  • Как исконному горожанину, трудно себе представить жизнь в тишине и покое пригородной деревни.
  • Каждое утро дорога в Прагу, а вечером из Праги сильно забита такими же «умными» как вы, и в случае если случится авария то и добираться с работы хоть на машине, хоть на автобусе будет проблематично.
  • Строительство само по себе сложный и длительный процесс, не имея опыта и нужных знаний (как у меня) все может закончиться не так, как бы хотелось.

Тем не менее, решение принято. Осталось решить покупать готовый дом или строить самому?

После почему-то недолгих размышлений решили строить сами. Все-таки покупаешь дом не каждый день, и если уж, то такой, какой тебе хочется.
Дело за малым, найти участок, взять кредит, построить дом :).