Архив метки: Участок для строительства

И снова об участке под строительство

Разрешение на строительство получено, переговоры со строительными фирмами идут во всю, поэтому начинают появляться новые недочеты.
После визита электрика на наш участок, оказалось, что кто-то забыл построить ящик для размещения счетчика электричества. После длительных выяснений с бывшим хозяином оказалось, что это действительно так, но это уже не его проблемы.
Пришлось искать фирму, которая надстроит из кирпича место для счетчика, ну и за одно намонтирует сам пластиковый ящик с предохранителями. А также мы договорились, что они выведут с задней стороны «строительную» розетку, далее предоставят Revizni spravu (подтверждение о соответствии). Останется только написать заявление о подключении электричества и должен приехать техник из ?EZ (это местный поставщик электричества) и установить счетчик.

Все это должно обойтись в 8000 крон за надстройку и 3500 крон за сам счетчик (это в любом случае).

Шкаф для сетей
Шкаф для сетей

Далее, по словам бывшего хозяина вода и канализация заведены на участок и закончены заглушкой. Только вот когда все это делалось, то никто не удосужился отметить место и записать на какой глубине это все находится. Поэтому теперь придется заниматься поиском и потратить кучу времени и лишних денег. Теперь еще нужно построить – поставить колодцы для подключения счетчика воды и ревизии канализации.

Отсюда вывод: при покупке участка, если он продается как оснащенный инженерными сетями, как в нашем случае электричество, газ, водопровод и канализация, требуйте от продающего подробную документацию на все сети! Проверьте, если у вас есть газ и электричество, чтобы они были заведены и чтобы было еще отверстие для ящика счетчика электричества.

Новые нюансы о строительном участке

Приближается срок, когда нам выдадут разрешение на строительство. Я активно развернул деятельность по поиску ипотечного кредита, а также подходящей строительной компании.

При очередной беседе с ипотечным брокером банка выявилось, что, так как владельцем участка под дорогой, ведущей к нашему строительному участку, является частное лицо, то кредит так просто не дадут. Оказывается, частное лицо может сойти с ума и закрыть вам доступ к вашему дому. Поэтому требуется подписать специальный договор – вецне бремя, который вложится кадастр недвижимости. В этом договоре будут описаны условия того, что хозяин – частное лицо не будет препятствовать вам в доступе а наоборот сдаст вам дорогу в аренду например за одну крону, пока дорога и участок под ней перейдет в собственность государства.

Таким образом, при покупке участка проверьте, кому принадлежит дорога, которая ведет к интересующему вас участку. Если частному лицу, то будьте готовы, что придется побегать, улаживая все нюансы.

Более подробные советы при выборе участка

Уже после того как мы купили участок земли под Прагой, начали задумываться над проектом дома и начали делать конкретные шаги в этом направлении оказалось, что наши критерии были слишком поверхностны.
Кроме основных критериев, типа месторасположения и прочего (описанных выше) нужно внимательно рассмотреть сам участок.

Итак, чтобы я сделал по-другому теперь, перед подписанием договора:
Проверить в органе, который дает разрешение на строительство (stavebni urad) можно ли на конкретном участке строить то, что вы хотите. Т.е. есть ли на этот участок решение о том, что он строительный (uzemni rozhodnuti).
Цена вопроса: Бесплатно.

Взять в том же органе список всех архитектурных ограничений. У нас на участке такие: можно застроить максимально 30% от площади участка, дом полноценный первый этаж и жилой этаж под крышей, т.е. 2 полноценных этажа а сверху крышу уже нельзя, крыша с углом склона 35 – 45 градусов, покрыта только черепицей (можно керамической или бетонной).
Цена вопроса: Бесплатно.

Обратите внимание на ориентацию сторон света к входу на участок со стороны дороги. Оказывается, идеальным является север или восток, либо их сочетание. Дело в том, что наружная сторона дома, т.е. та, которая смотрит на дорогу, обычно содержит минимум окон, чтобы оградить вашу личную жизнь от любопытных глаз. Т.е. ваша терраса обычно выходит на заднюю часть дома. Кроме того, зимой вам захочется видеть как можно больше солнечного света, при этом чаще всего вы находитесь в гостиной или кухне, которые вы хотите спрятать от любопытных глаз с внешней стороны. И для отопления лишнее тепло от солнца, попадающее через окна не помешает. Худшим с этой точки зрения является вход с юго-запада, так как самая солнечная сторона выходит на улицу. Конечно, это не критично и не смертельно, но при поисках типового проекта оказалось, что 90% из них приспособлены под вход с севера или востока.
Цена вопроса: трудно определить.

Форма участка желательна прямоугольная с 4 углами или точками излома. Например, у нас, их 7. 3 спереди и 4 сзади. Это скажется при строительстве забора, его тоже придется изламывать либо отступать, чтобы была прямая линия.
Желательно, чтобы участок был на равнине без склона. Так проще найти проект и гораздо меньше, читай дешевле, земляных работ по выравниванию.
Земля должна быть естественно плотной, а не навезенной недавно (и такое бывает). Так как придется делать более глубокий фундамент.
Цена вопроса: пока не подсчитал.

Сам участок желательно чтобы имел официальный план (geometricky plan) в котором обозначены все точки излома вашего и соседних участков и чтобы эти точки были физически обозначены на участке в виде специальных колышков. Если этого нет, то потом придется отдельно за это платить.
Цена вопроса: 10 000 – 20 000 крон.

Далее инженерные сети. Если они на выбранном участке заведены, как правило, электричество и газ в построенном «шкафу» а водопровод и канализация закопаны под землей, так вот, чтобы все эти сети были нанесены на официальный план с точными координатами. Это упростит в будущем адаптацию проекта под ваш участок (osazeni na pozemek). На сегодня хорошим стандартом считается, что вы получаете полный комплект документов планов на участок в бумажном и цифровом виде (.pdf и .dwg файлы). Это опять же упростит жизнь в будущем. Также попробуйте потребовать от продавца документацию по самим сетям, т.е. мощность/диаметр электропроводки, диаметры труб, условия подключения, можно ли дождевую воду сливать в канализацию или нет.
Цена вопроса: 5000 – 10 000 крон за измерения и внесение в план (не за строительство сетей).

Если покупаете участок в процессе постройки сетей, дороги, уличного освещения, обязательно найдите проект и того, кто это делает. Дело в том, что может запросто произойти, что вы захотите въезд с одной стороны, а по проекту он с другой – придется приспосабливать бордюр. Либо столб освещения окажется посредине ваших запланированных ворот.
Цена вопроса: пока не знаю, но не копейки.

Делались ли радоновые исследования (radonovy pruzkum) на предмет концентрации газа радон именно на ваш участок или нет. Если нет, то придется самим, если да, то требуйте официальный протокол, потом потребуется при получении разрешения на строительство.
Цена вопроса: 2500 – 7000 крон, как найдете.

Делались ли гидрогеологические исследования, т.е. состав почвы и близость грунтовых вод. Это не требует закон, но это важно для правильного проекта. Например, если почва илистая, то нужно делать более глубокий (дорогой) фундамент, так как точка незамерзания будет, например, на глубине 120 см а не 80 см. В зависимости от близости грунтовых вод нужна дополнительная гидроизоляция.
Цена вопроса: 18 000 – 45 000 крон, как найдете.

Многие из этих вещей решаются дополнительно и за дополнительные деньги.
Если вы покупаете участок со всеми сетями на ключ, естественно цена будет выше. Но тут вопрос хотите ли вы возиться сами и с этим или нет.

И главное, если участок не является строительным, т.е. на область, в которой он находится, не выдано решение о застройке (uzemni rozhodnuti), то это может стать неразрешимой проблемой, так что лучше все перепроверить.

Как мы выбирали участок

Итак, концептуальное решение принято — строим новый дом за Прагой, начинаем поиск участка.

Не имея опыта, мы решили, что для начала определим для себя критерии:

  • Максимальное расстояние до границы с Прагой +/- 5 км.
  • Примерный район, т.е. с какой стороны от Праги.
  • Относительная близость (не ближе 500 м) от хорошей дороги ведущей в Прагу
  • Наличие общественного транспорта и его разнообразность
  • Наличие общественной инфраструктуры, детский сад, школа, магазин, ресторан, почта, больница и прочее.
  •  Наличие технической инфраструктуры. То есть инженерных сетей: водопровод, канализация, газ, электричество, телефон, Интернет.
  • Личные причины, типа близость к работе, близость к каким-то объектам, например аэропорту.
  • Окружающая застройка, т.е. поселок-сателлит или деревенька с историей и корнями.
  • Ну и субъективные причины, например, нравиться мне тут или неуютное чувство.

Теперь попробуйте расставить приоритеты у каждого критерия. Т.е. решите, что для вас более, а что менее важно. Конечно, нужно понимать, что идеалы существуют только в мыслях и реальность будет другой, тем не менее, это поможет когда настанет вопрос выбора.

Ну и вперед в поиск. Начали мы на чешских реэлторских сайтах посредниках:
www.reality.cz, www.sreality.cz и прочие.
Натолкнулись на неприятный факт, многое из написанного не отвечает реальности. Нужно все проверять и перепроверять. Многие участки предлагаются одновременно несколькими агентствами, и цена порой отличается серьезно.
В итоге мы нашли подходящую деревеньку под Прагой, недалеко от аэропорта, но так как подходящих предложений в ней мы не нашли, пришли к местному мэру (starosta) и спросили, не знает ли о ком-то, кто продает участок. Оказалось, что таки да. Связались с хозяином, договорились на просмотре.
В итоге мы предварительно договорились на цене и условиях.

Так как перед этим мы потратили пару месяцев в поиске, хотелось уже определиться на чем-нибудь, кроме того, так как место нам очень понравилось, мы начали проявлять нетерпение, что в итоге вызвало повышение цены.
Отсюда вывод, наверное, известный всем искушенным – делайте вид, что вам это безразлично.
Тем не менее, итог, составили договор и успешно провели все шаги.